2-4-9方法论：商业地产餐饮投资者都要关注的实操宝典

 岩屿设计体验式商业空间设计

投资是一项操作严谨的复杂商业活动，无论是风险创投，还是基金类的财务投资都有严谨的投资流程，风险评估评价和控制手段。但岩屿设计在过往的很多项目中发现，餐饮类的投资者往往缺乏这类常识，在实操中导致项目工程工期和投资不可控。这里我们总结了2-4-9方法论，帮助投资者理顺投资思路，提高成功率。

投资的终极目的是投资回报，如何达成投资回报是我们首要考虑的内容。餐饮类商业投资者大都对投资回报只有一个模糊的概念：半年或1年回本，却不清楚达成投资回报的路径。

投资回报率=（预期收入-成本费用）/固定资产投资额*100%

这里的关键部分是预期收入和成本费用的测算，其中收入和租金区间、产品（餐饮品类）、客流量有关；成本费用和招商运营能力有关。

一直以来投资者对商场/购物中心又爱又恨，爱是因为商场本身可以带来一部分固定流量，恨则是很多商业因为自身经营能力的问题，在日趋下滑。事实上精心设计打造的大体量的餐饮街区（1000-10000平米之间），可以成为商场购物中心的聚客元素，这也是商业地产关注的焦点业态。共生双赢是这类项目的特点，投资人要有能力鉴别方案的可行性和设计方的实际落地能力。