安徽蒙城，一个五线城市的下辖县城，（城镇）人口不到50万。在不到两公里的距离内开业了两家持续火爆的大型美食广场，一家是位于体育中心的市民大食堂，属于很少见的独栋多层以餐饮为主的商业街区，风格以年代怀旧为主。另一家是梦蝶广场对面的大品味美食城。处于商业中心，旁边有大型超市引流。依托室内水系造景，体现出庄子文化的特点。

四五线城市，一直是岩屿设计看好的新商业增长极。随着一二线城市商业中心的日趋饱和以及城镇化进程的推进。商业下沉已经在县城开始释放消费活力。

餐饮业是中国最有活力的第三产业，符合高频、刚需这一产品特性。特别是在新一代消费群里成长起来之后，消费观和餐饮支出收入占比和上一代都有了明显的变化。

这两个美食广场餐饮街区项目都是岩屿设计主创，我们从几个维度来对比分析一下二者的区别和共性，给餐饮业投资者一些借鉴和启发。

 

项目名称	市民大食堂	大品味美食广场
位置	居民区	商业区
经营面积	四层7761平米	平层3118平米
设计风格和主题	现代水系时尚风格	庄子文化，传统风格
开业时间	2018年	2016年
日均营业额	15万左右	10万左右
设计商户数量	58	36
业主收益方式	租金	营业额扣点

从地理位置来看，两家商户直线距离不到2公里，一东一西分列于县城中心区域，有一定的竞争关系。

岩屿设计在考察商业项目时首先关注的是潜在的客流走向和项目的聚客能力，幸运的是，在蒙城没有大型开发商如万达、龙湖之类的综合性商业地产。整个区域内的商业客流相对分散，这给了两个项目更多的获客空间。

我们通常建议业主在项目的5公里范围内避免与大型知名品牌商业中心产生竞争关系，因为从消费者对商业的得利认知来看，品牌要强于位置，强势品牌会有更强的聚客能力。

在没有大型商业的前提下，岩屿慎重考虑了两个项目的位置和定位，认为在一定程度上，二者存在较为明显的差异化周边环境。市民大食堂偏重于服务附近的居住区，大品味则属于周边商业的餐饮配套。特别是市民大食堂项目启动时间晚于大品味，这使我们有能力在其设计之初和功能配套以及商户上有所选择，避免同质化的竞争。

 

设计风格的差异

大品味美食广场餐饮街区以一条贯穿整场的水系把原本不好利用的空间连贯起来，空间文化以庄子文化为背景，辅以中式的建筑元素体现在空间的各个角落。以庄周梦蝶作为基础纹饰，将蒙城的历史徐徐道来。

市民大食堂则以年代的怀旧主题展开设计，利用当时劳动人民用过的田间工具为场景中的摆件道具，具有时代气息的宣传画、“为人民服务”等标语墙报醒目的悬挂在餐饮环境中。符合其政府扶持的市民就餐公益食堂定位。

功能布局的差异

大品味：在一个平层3000平米里，大小面积不一的餐饮商户，错落有致的分布在一条水系景观周围。

蒙城人民大食堂，：共计四层，一层为流水餐线，二层三层是单体店，四层有一个娱乐表演舞台，给现场带来更加愉悦的就餐氛围。

商铺运营的差异

大品味：涵盖了小吃，中餐，西餐，最低客单价在20元左右。配置了澳洲冻酸奶，绿茶新宴，海鲜铁板等一些比较受年轻人喜欢的时尚餐饮品类。面向商业区的客流，品类多变，注重环境。

蒙城人民大食堂：定位于市民公益食堂，由于获得了政府补贴，一楼流动就餐区的口号是5元能吃饱。楼上的商务宴请类的餐饮价位也比较接地气。多以居民就餐为主，种类丰富而且实惠，老少咸宜。民俗演出也比较受欢迎。

五线城市较低的地价成本，大大提高了餐饮业的利润空间。从实际的运营来看，两个项目都很好的达到了设计预期：招商顺利、运营火爆。聚合型的业态满足了消费者多样化的就餐需要，两个项目折射出小城镇商业地产美食街区餐饮业的广阔前景。