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致力于体验式商业街区、主题美食广场、商场顶层空间、轻奢餐厅、文创市集、生鲜超市的策划设计及招商运营。

商业地产考察,不是逛商场!

2019-03-21

主题街区设计·商场设计·商业空间设计·餐饮主题街区设计————北京岩屿设计

                                                            



做好购物中心考察的重要性

重要性一:了解购物中心发展与城市演变和需求的逻辑关系,提炼其项目策划定位成功的内在规律,培养商业项目战略把握与理解能力。

重要性二:调查典型案例,探索其商业定位由来和运营成功经验,发现可供公司借鉴的案例,培养购物中心运营管理思维与操作能力。

重要性三:与商业运营公司进行交流,学习其管理运作模式,为公司商业项目建设提供参考。


重要性四:通过考察和学习各城市的主题购物中心,对各项目内功能分区及内部装饰设计有进一步学习,了解商业综合体项目的特点和现阶段的商业

模式以及对商品展示的要求, 认识商业综合体在现阶段如何满足客户的需求。了解和借鉴各大商场的优点,在实地考察中发现问题,积累知识,开阔

眼界,为以后的工作积累经验和提供素材。

重要性五:通过对多地项目的考察,能够开阔视野和更加深入地了解相关知名品牌,同时通过前期沟通能深入和一些品牌商家进行商务对接和洽谈,

促使尽快达成合作意向。


“十二眼”教你考察购物中心

1、看外部交通动线联系

如项目与周边交通是如何顺畅连接的,与交通道路的关系,人流、车流、货流的外部交通动线如何规划,卸货平台规划、室内外停车场出入口规

划。项目与主要交通工具如公交车、轻轨、地铁如何连接,交通指示牌有没有做到位。


2、看购物中心的外观

如外立面结构设计及用材、广告位规划、夜景工程、进入购物中心主出入口的大小设计是否足够显眼。

3、看购物中心的内部交通动线

在购物中心经营中动线就是价值,平面主动线、次动线是否简单明了,是否一眼可以从这头看到那头的商家,垂直动线是否可以快捷顺利的达到想要去的楼层。

交通动线(水平和垂直人流及货流组织)、中庭形式及面积(可用于促销等聚焦人气)。


4、看维系各楼层通畅的电梯规划

垂直梯、步梯、坡梯的数量分布是否均匀,能够辐射到商场的每个角落。

5、看结构上的设计

如柱距、层高、通道宽度、室内挑空空间、商店的开间、净深。

6、看内部装修

地板用材、吊顶用材、灯光亮度、店招是否统一风格、消防是否隐藏美化、楼层商户指示牌足够清楚、广告位设计、 

卫生间母婴区活动演艺区休憩区休憩设施问讯处的设计、小品绿化等等。

7、看主力店与次主力店业态属性、商户品牌、面积大小、分布楼层与位置,有没有一些新兴业态与品牌。

8、看独立店

商户品牌、业态属性、面积大小、分布楼层与位置,有没有一些新兴业态与品牌。

9、看面积比和业态比

看主力店独立店的面积比,购物休闲娱乐餐饮的业态比。


10、看运营管理水平

外包商业运营公司或自建,成功案例如何?是否做到统一经营,统一推广,统一管理,统一形象,统一收银等;地板、卫生间角落的干净程度等。

11、看经营状况

如人流量、提袋率、客单价、滞留时间等。

12、看购物中心的租金

分楼层、分位置、分业态,购物中心的年营业额等。

以上为针对单个的购物中心从整体到细节的考察要点汇总。

此外,从宏观角度来看,还有几点也是必须做到的:

1.项目所在商圈的过去,现在和未来,也就是她的前世今生;

2.不同业态形态的配比。它的比例是否合理,对项目后期的成熟操作是有紧密关系的;

3.建筑规划:沿街商业的开间,进深、广告位、层高等;停车、建筑立面、卫生间配置等;

4.商业招商:品牌的规格与数量,商家的资质及运营能力(国际、国内、省内、地方品牌等)。


购物中心考察的4大角度

考察角度1:商圈+典型项目

从宏观的角度来看,要从商圈的角度去考察典型项目,那么首先必须对项目所在城市概况、商圈分布与特征进行详细的概括与分析。


在此基础上,再去考察典型项目本身,所得到的考察结果不仅有利于对城市商圈的客观深入了解,更有助于对典型项目的定位、业态、

运营等有更深刻的判断和经验获取。

那么,考察商圈+典型项目,要点有哪些呢?

1)城市整体情况分析:城市概况、主要经济指标、对外交通情况、市内交通、城市战略定位、城市综合竞争力(其中,对于三四线不太知名的城市来说,

需要考察的内容更多,包括人口构成与分布、经济指标、主导产业、城市区域图、商业现状、城市未来规划等)

2)城市商圈整体考察:商圈分布、商圈发展特征、形成原因、商业区域、重点商圈 区位鸟瞰图指示各商圈位置,然后介绍商圈等级、主要功能定位、

商圈辐射的人群(数量、消费力和消费习惯)、代表商业和在建商业(位置、鸟瞰图和项目基本档案)。

3)单个商圈重点考察:商圈名称、位置、性质(即商圈定位和档次)、代表商业项目、业态、消费人群及年龄结构。

4)典型项目考察:项目交通与区位、定位、规划设计、业态组合、面积、层高、每层商铺数量、装饰风格、商业氛围、品牌特色、

业态与商铺布置、主力店介绍、商品陈列、主题特色、运营管理、项目总结。

考察角度2:对项目的全面考察

考察要点:

① 基本档案、规划设计概念、项目定位;

② 区位分析(包括人车分流、出租车等候点、通畅回路、道路设置);

③ 外部动线,内部动线;

④ 项目外观,室内空间、中庭、天顶设计风格、店铺设计;

⑤ 业态分析(业态分布、现场照片)、各楼层业态组合与品牌、楼层业态布局、特色业态展示、主力店展示与品牌分析。

在此基础上,如果可获取到更详细的信息,

可详细考察招商情况,包括引进的首店、商家数量、各业态商家数量占比、品牌组合分析、合作经营模式,以及SWOT分析;

⑥ 节点分析,即考察项目的设计细节与创意,包括建筑外立面、入口门厅、中庭、自动扶梯、电梯间、公共走道、公共卫生间、

公共休息区、配套设施,需要通过大量实景照片展示,并配以文字解说与点评,方能勾勒细节优缺点。

考察角度3:同类项目对比考察

案例1:北京西单大悦城等6大项目对比考察

考察对象:西单大悦城、老佛爷购物中心、北京乐天银泰百货、新光天地、芳草地、朝阳大悦城


考察要点与可取之处:

1)人员管理:楼层人员管理、楼层管理大包干、总服务台管理、楼层督导台改服务岛

、保洁人员管理

2)环境管理:休息椅变形计、灯光/投影/LED包柱、环保设计及形态各异的垃圾桶、卫生间、绿植、艺术墙体、装修管理、艺术与商品的完美结合

3)导视管理:导视系统——商场内的导航,导视系统——楼层及品牌简介,指示牌,宣传单广告取阅栏、安全警示贴、消防警示贴、安全出口指示地贴

4)营销管理:体验式营销、节日营销、名人营销。

案例2:南京水游城等4大项目对比考察

考察报告分为综述篇、重点篇、亮点篇进行阐述。


【综述篇】项目基本情况。

【重点篇】对在考察过程中产生疑问和思考的关键点进行分析,加深对业态、动线等的认识。

【亮点篇】在考察过程中,发现一些景观、业态、品牌设置的亮点,在此进行集锦,以期对日后项目调整或建设有所启发。

1)综述篇:水平方、水游城、虹悦城、江宁万达

从基本档案、交通、业态构成、基础设施、项目亮点做概况介绍。

2)重点篇

景观设计分析——以水游城为例

动线与业态组合的分析——以虹悦城为例

项目定位分析——以水平方为例

3)亮点篇

在考察过程中,发现一些景观、业态、品牌设置巧妙,富有新意,在此进行集锦,以期对日后项目调整或建设有所启发。

比如:超长扶梯(虹悦城)、特色景观小品(虹悦城)、人性化设计(虹悦城)、半开放广场(水游城)、圣诞主题外饰(水游城)、

超大室内景观(水平方)、配图:景观分析、项目定位分析、超长扶梯、小景等。

案例3:来福士(北京上海广州)对比考察分析

来福士是凯德中国旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌,凯德中国既是开发者,也是拥有者和管理者。

来福士品牌于1986年发源于新加坡,至今在全球已拥有9座项目,其中7座位于中国,分别在上海、北京、成都、杭州、宁波和深圳。

来福士是"城中之城",融合住宅、商场、办公楼、服务式公寓、酒店等多种业态,在中心城市的交通枢纽位置打造经济综合体和城市地标。

本案例考察各城市来福士区别:北京来福士、上海来福士、成都来福士

考察角度:整体感观世界。

考察要点:①建筑设计;②空间氛围营造;③营运细节;④交往与空间;⑤第三生活空间。

考察角度4:局部与细节考察方法

1、景观考察

景观分析包括:周边关系处理、主入口广场(特色灯柱、车道分隔)、特色水景、地面铺装、地面停车、绿篱墙、圆形下沉广场、

广场绿地、主次入口之广场车库出入口、广场绿地。最后对整体的景观亮点与不足做总结分析。


2、装饰考察

装饰考察要点:地面、天棚材料,墙面材料,灯光及导示,设备安装,栏杆及扶梯,卫生间,软装小品,车库装饰。


3、租务管理考察

包括街区主题、导视(吊旗导视、墙贴(地贴)导视、立式导视)、装修管理、财务管理、现场管理、客服管理、安全管理、保洁管理。

4、业态与特色商家考察

考察事项:业态规划、品牌组合及业态占比、特色商家分析、楼层规划

考察重点:品牌组合亮点、特色商家分析

主题街区设计·商场设计·商业空间设计·餐饮主题街区设计

————北京岩屿设计

一群钻研新型商业模式的设计匠人!

岩屿设计,中国唯一一家商业策略型设计机构,以跨界联合体的团队特色确保提供项目的商业定位、设计规划、落地运营的全案实施。致力于各种传统商业模式的提升改造设计,为传统商业注入新鲜血液。


企业文化——让客户成功、让项目成功、顺便让自己成功!


项目案例类型:室内外餐饮主题街区改造设计、主题餐饮街设计、餐饮美食广场设计、商场设计、商业空间设计。













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