小型商业在市场竞争中通常处于劣势，虽然成本低，但面积小可用的经营空间有限，也就没有大型商业所天然具备的规模效益。

在岩屿看来，1万平米是个门槛，低于1万平米的商业策略可以更加灵活多变，比如可以整租也可以分租，或者聚合同类型的产品如教培、运动、餐饮等，管理和运营的成本会比较低。

超过1万平米，特别是卡在5万上下的商业，因其空间相对大，在硬件上需要更多的投入，运营上产生更多的成本。如果选择和购物中心一样的商业布局，在效益上又不如大型商业的产出来的高效，不上不下的反而成了烫手的山芋。

针对这一类型的物业，北京岩屿提出1+N的配套策略：即餐饮+一个或多个垂直业态，避开与购物中心雷同的功能属性，打造自己独特的商业气质。

出圈的外观，配套功能和服务内容

说起独特性，最简单的就是观感出圈，包括建筑本体、外观立面、临街广场、屋顶中堂、景观天幕等这些能给顾客带来直接感官冲击的物理硬件。

我们看一个具体的例子：新加坡的Funan Mall（福南）只有3万平米，6层平均每层不到5000平米，曾经是一个数码科技卖场，类似于几年前的中关村科贸电子城。

1985-1997名叫Funan Centre，当时是普通的购物中心，看起来和今天国内很多县城购物中心有着差不多的外观。

2005年后改名为Funan Degital Life Mall福南数码生活广场，里面长这样，浓浓的乡土气息扑面而来，是不是很熟悉？那一年刘强东在中关村刚刚处理掉最后一批光盘，变身京东多媒体。

2016年重新改造，历时三年，投资2,880,000,000元，对你没看错，是28.8亿人民币，基本上是在原有红线内重建了一栋，现在长这个样子。

由伍兹贝格全球高级董事合伙人 Stephen Jones 及合伙人兼中国区商业设计总监叶浩辉 Billy Ip 主持设计，拿奖到手软。

岩屿用这个案例来说明怎样“出圈”，并不是因为它的投资造价高，新加坡地少人多，可用的土地有限，对每一平米的商业地产，都精打细算的充分利用，我们在福南可以看到很多有关于商业前沿思考的痕迹，一些“出圈”的自我突破是我们关注的焦点。

首先在外观上，我们通过外立面、中空和屋顶等几个位置分别看到了科技、自然、人文几个维度的融合和碰撞。生生把3万平米，做出来30万平米的观感。

内部的情况，网上有很多资料，就不详细展开说了，特别说一下和“破圈”有关的内容。

新加坡最大的室内攀岩。

划重点：餐桌下面的自行车，我们不要孤立的看景观装置，而是看它背后的潜台词认知逻辑：极限运动-运动生活，注意看下面这条地面红色导视。

早7点到10点，你可以骑车来逛商场，在一个点上做到如此，方可称之为“出圈”。在福南，自行车不是一个符号，是贯穿整个商业的一个生活线索。

福南类似这样出圈的场景还有很多：单车、极限、二次元、电竞、音乐电影、田园农庄、未来城，足球，每一个都不是单独的景观存在，而是和服务，产品，生活紧密的结合在一起。

不要忘了，这是一个只有3万平米的商业，甚至还不如很多县城的购物中心大，走在里面，你仿佛进入了一个新世界，格局、视野、生活都被打开，放大。

生态、运动、科技、美食，岩屿的1+N就是要做到这样的场景，用餐饮复合垂直生态，激发项目的活力和潜力。

有舍才有得，福南的错层空间表达在很多人眼里无疑浪费了大量可供出租的面积，有选择的舍带来的空间感以及围绕这些空间产生的生活场景得以复合展现。

北京岩屿最近有个项目有与之类似的空间表达，感兴趣的可以和我们联系咨询了解详细资料。

预报下两期商业分享的内容：

共享式厨房，开放的剧本和异域古城

西部世界，真实感与浮于表象