然而，运营前置往往对招商工作起到十分重要的作用，它包括项目的业态规划、品牌组合分布、物业结构及动线设计、商业场景氛围的塑造、新媒体策划推广、商业业态优化整合、消费行为趋势分析等，这些内容是构成一个项目成功的主要基因。

如果一个项目只是为销售而销售，为招商而招商的话，就形成了招商和运营之间没有关联，项目开业后招商团队就撤离，开发商的运营团队缺乏充分的运营规划，会使项目后期面临多次投入成本的调整规划，出现招商难，运营难的循环困境。

因为运营才能对结果负责，一切以结果为导向，运营最了解一线市场的需求，也了解商户落位的需求，项目要成功就要彻底转变重前期、轻运营的观念。商业地产如果缺少了运营规划，尤其是把运营规划放到后面甚至是虚的概念，会导致招商人员给客户谈的时候出现最大的困境，就是控制不住谈判的局面，不能有效打动客户，同时也为项目的失败埋下伏笔。

首先从运营的角度来说，因为客户来，不会是因为你的租金便宜，这是最大的一个误区。客户投资后，更关心的是未来的升值空间是什么、将来的人气该怎么打造、风险怎么控制、运营管理团队的专业性和经验如何、项目的主题IP定位是什么、项目的核心竞争力怎么样、差异化优势在哪里、消费者为什么来这里消费、项目给消费者带来什么体验、消费者最后能带走什么等等。

资源不是产品，产品需要立足市场、融入创意、量身定制；大投资未必有大收益，内容和特色才是第一位的，商业项目必须从市场运营角度倒推产品，资源是次要的，精准定位市场和产品才是最重要的，那些建立在市场消费基础上的特质化产品才是吸引消费者的核心要素。

招商人员在开始招商的时候不免会到处撒网捕鱼，地毯式轰炸，这种方式会有一定效果，但离项目真正需要的客户相去甚远。一个适合的客户必须具备三个条件：

◆ 首先，从特色产品，即包括特色食材、特色技艺、特色味觉、特色品食方式；

◆ 从餐饮文化，即成熟的餐饮产品除了色香味以外，一定有一个文化故事，这个文化故事反映了区域的社会心理和民俗习惯；

真正的商业地产项目，招商只是其运营的一个环节，所有的招商，包括规划，包括建设，全部为运营服务的。

◆ 首先，作为商业地产招商人员，首先创新的是改变自己，然后是一种招商策略，招商的流程，从客户的角度去研究。用互联网的一句话来说，大数据时代以客户为中心，走进客户心里，研究客户的想法，以及心理需求，我们才能做好招商。

把规划运营前置，然后我们才能给客户一个真正的解答，这才是我们客户想要的东西。

岩屿团队深度研究《人间烟火气》的民生类实体商业项目，2022.后疫情时代用商业进化视角关注商业的变化，重构商业零售业态，商业混搭，通过景观人文装置的艺术再造设计，引发人们对商业价值的思考。从而塑造出具有话题性、流量性的商业，最终让商业从《内容上》引起自媒体的传播。打造的新商业具有以下标签：商业类型相互融合，共享氛围主题鲜明，动线规划灵活多变，商业与人文艺术景观相互渗透，功能布局内容上多以美食小吃及文化传承、文娱演绎、非遗展示、文创手作、农贸市集等强体验商业类型相互交叉铺设，从而形成最具体验和引流功能的商业模式。

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